Yükselen ev fiyatları sonrası insanların yatırım amaçlı yöneldiği arazilerde de büyük 'tuzaklar' var.!

 Yatırım yapacağım derken borçlu çıkmanız işten bile değil. İşte 'hisseli'sinden, 'hacizli'sine emlak piyasasında dikkat etmeniz gerekenler ...

İstanbul, İzmir, Ankara başta olmak üzere büyük kentlerde artan ev fiyatları, yatırım yapmak isteyenleri arsa ve tarlalara yöneltti.

Ancak 'hisseli tapu' 'irtifak hakkı' gibi terimleri bilmeyen ve satış işlemi sırasında yeterince araştırmayanlar, çeşitli mağduriyetlerle karşı karşıya kalıyor.

Zakir Kaya imzalı kitaplarına sahip olmak için linke tıklayın

 

EN ÇOK KARŞILAŞILAN SORUNLAR

 

En çok mağdur olunan konu ise satın alınan arazinin imar planının olup olmaması. Bir başka mağduriyet başlığı ise satın alınan yerin Hisse durumu. Uzmanlara göre bir arazi satın almada ilk dikkat edilecek husus arsa üstündeki imar planı.!

Ancak arsa üzerinde imar planı olsa bile herhangi bir çalışma olup olmadığına ve ruhsat verilip-verilmediğini kontrol etmek de gerekiyor.!

Ayrıca arsa üzerinde özellikle bir kamu kurumunun bir irtifak hakkı tesisi kurulmuş mu buna da bakılması şart.!

En önemli noktalardan biri de satıcıların çok yanaşmadığı ‘aplikasyon krokisi'nin incelenmesi. Aplikasyon krokisi, alacağınız parselde herhangi bir hak talebi var mı ya da arsanızın yanındaki ve çevresindeki arsadan sizin payınıza bir taşma var mı, yok mu öğrenmenizi sağlıyor.

 


İNTERNETTEKİ İLANLARA DİKKAT

"500 BİN LİRAYA ALDIĞINIZ YERİ ELİNİZDEN 20 BİN LİRAYA ALABİLİRLER"

İnsanlar, hisseli ne demek müstakil parsel ne demek bilmeden alışveriş yapıyor. Burada da birtakım sıkıntılar ortaya çıkıyor.

"Sınırların belli olmaması nedeniyle hisseli tarlalarda tüm hissedarların uyum içinde hareket etmeleri beklenmez,

Bir de girdiğiniz arsada hiçbir kişi, şufa (önalım) hakkını korumuyor. Art niyetli bir sistem kurulduğu zaman size şufa hakkı dediğimiz ön alım hakkı davası açıyorlar, sonra da aldığınız parayla tarlayı sizden almaya çalışıyorlar. Hatta sizin 500 bin liraya aldığınız yeri 20 bin liraya elinizden alabiliyorlar.

Böyle davalarla karşılaşılıyor. 

Ama tabii baktığımız zaman da ucuz. Bu işe çanak tutanlar da var. Güzel gösterip muvafakatname imzalatıyorlar. Herkesin yeri belirli diyorlar ama öyle devam etmiyor.

Zakir Kaya imzalı kitaplarına sahip olmak için linke tıklayın

 

TÜM MASRAFLARINIZI BOŞA GİDEBİLİR

 

Arazi satışlarının metrekare bazında farklılık gösterdiğini hatırlatan 40 metrekare hisse de var beş yüz  metrekare hisse de.

 Ya da çok değerli bir yerde 5 metrekare hisse de. Metrekareden ziyade yerin kullanım amacı önemli. 10 metrekarenin altındaki yere tarla yapılamayacağını zaten devlet biliyor. Bir kişiye 10 dönüm olarak bir hesaplama var çünkü. İnsanlar buraları ev yapacakmış gibi alıyor. Belediye bir ceza kestiği ya da yıktığı zaman sizin masraflarınızın hepsi boşa gidiyor!


ASLA ACELECİ DAVRANMAYIN


Müstakile yönlenmek gerekiyor onlar da pahalı geliyor. Herkesin şunu bilmesi gerekiyor, hisseli bir arazide ev yapmak isteniyorsa, kanunen bunu bir kişi yapabilir.

Diğer yapılan evler kaçak duruma düşecektir. Arsa alımı yaparken kesinlikle ya bilgi sahibi olmalısınız ya da bilen birinden destek alarak süreci öyle yürütmelisiniz.

Çünkü evi gördüğünüz gibi alabiliyorsunuz, prosedürleri çok basit ve anlaşılır. Ama arsayı gördüğünüz şekilde alamazsınız. Gerekli incelemeleri ve araştırmaları yapmanız gerekir. Arsa aldığınız zaman sizi bağlayan kurallar ve kaideler var. Bunlara imar çapı denir. Üstündeki imar planları, o arsayı nasıl kullanacağınızı belirler ve kısıtlar. Durum böyle olunca da arsanızı istediğiniz gibi kullanamazsınız. Bu nedenle alım yaparken asla acele edilmemeli!

Hisseli arsa satın almışsak taşınmazsın tamamına ilişkin bir özel parselasyon planı olup olmadığını mutlaka öğrenin. Yani taraflar veya arsayı satan grup/şirketin satın aldığınız bölümle ilgili fiili taksim yaptığını bunu tapuya şerh ettirdiğini ve size o bölüm sattığını öğrenin. Bu şekilde fiili taksimi yapılmış ve amaca özgüleme sözleşmesi ile satılmış bir hisseli arsa satın alırsanız hissedarların birbirine ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu davası) açma hakkı yoktur.

 Hisseli arazilerde en fazla karşılaşılan sorun bu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Dolayısı ile fiili taksim sözleşmesi veya amaca özgüleme sözleşmesi olmayan bir yerden arsa alırsanız her hissedarın ortalığın giderilmesini isteme hakkı doğar.

Yine hisseli mülkiyette siz kendi payınızı satmak isterseniz diğer içerideki hissedarların öncelikle alma hakkı vardır. Buna şufa (ön alım hakkı) denir. Siz hisseli bir mülkiyete tabi bir yer aldınız sonra payınızı satmak istediniz, düşük tapu harcı ödemek istediniz sattınız işte bu durumda içerideki diğer hissedarlar sizin tapuda gösterdiğiniz bedeli tapudaki satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde dava açıp depo ederek bu payı sizden alabilirler. Örneğin gerçek satış değeri 2 milyon TL bir hisse aldınız belediye rayiç değeri 500 bin TL siz de bu 500 bin TL değer üzerinden tapu harcı fazla olmasın diye tapuda değer gösterdiniz işte diğer hissedarlar bu 500 bin TL’yi mahkemeye depo ederek sizden alabilirler. Fiili taksim sözleşmesi veya amaca özgüleme sözleşmesi var ise şufa hakkı kullanılamaz.

Zakir Kaya imzalı kitaplarına sahip olmak için linke tıklayın

HİSSELİ MÜKİYET SATIŞI NE ANLAMA GELİYOR

Hisseli mülkiyet de bir hissedarın tüm taşınmazda o payı oranında hakkı vardır yani 10 dönüm bir arsada sizin 2000/1 payınız 20 m2 yeriniz olsa dahi bu taşınmazın her yeri için geçerlidir. O nedenle de fiili taksim sözleşmesi veya amaca özgüleme sözleşmesi yapılır ise artık her hissedarın kullanım alanı ve yeri belli olmuş olur. Bu noktada da dizin bulunduğunuz yere müdahale olduğunda men-i müdahale hakkınız oluşur.

Tarlaların hisseli bir şekilde bölünmesi ve satılması arsa niteliğindeki taşınmazlara göre daha zordur. Tarla vasıflı arazilerde 20 dönüm altında hisselendirme olamaz. Yine dikili tarım arazilerinde 5000 m2 ve seralarda 3000 m2 altında hisselendirme yapılamaz.

 

HOBİ BAHÇELERİNE DİKKAT!

Özellikle hobi bahçeleri adı altında tarım arazilerine yapılaşmanın önünü açma eksenli hisse satışları aslında tapu devri şeklinde değil fiili kullanım şeklinde yapılmıştır.

Bu nedenle de 2020 yılında düzenleme çıkarılmış ve bu şekilde yapılan hobi bahçelerinin yıkılması aksi takdirde idare tarafından yıkılması halinde ise yıkım masrafı %100 fazlası ile tahsil edilmektedir.

 Bu şekilde tarım arazilerini kooperatif veya şirket kurarak kooperatif üyeliği/şirket hissesi verenlerde TCK’ya göre cezalandırılmaktadır. Vatandaşların gerçekten de tarım konusunda iştigal edecekler veya tarım arazilerinin son yıllardaki değer artışı nedeniyle yatırım yapmak istemeleri dışında tarım arazileri ve tarlaları yapılaşma maksatlı kesinlikle almamalarını söylemek isterim.

Dolayısı ile tarımsal arazilerde hisse satışı hem kolay değil belli limitlere sahiptir hem de arazi sadece size ait değil ise (plansız alanlar imar yönetmenliğine göre çok ufak bir m2 köy evi yapma Hakkı verilmiştir tüm arazi içerisinde) yapılacak yapılaşma da yasal değildir.

Zakir Kaya imzalı kitaplarına sahip olmak için linke tıklayın